11.100 νέες κατοικίες έρχονται στην Κύπρο. Τι πρέπει να κάνουν αγοραστές, πωλητές και επενδυτές πριν φτάσουν

Η Κύπρος εγκρίνει διπλάσιες κατοικίες από ό,τι πριν από τρία χρόνια. Οι οικοδομικές άδειες του πρώτου εξαμήνου 2026 προβλέπουν 11.100 κατοικίες, αύξηση 67,8% σε ετήσια βάση και οι περισσότερες από κάθε άλλο εξάμηνο από το 2020. Σχεδόν η μισή αύξηση βρίσκεται στη Λάρνακα, η οποία ενέκρινε τετραπλάσιες κατοικίες από τον μέσο όρο του 2021–2023 και κινείται πλέον στα επίπεδα της Λεμεσού και της Λευκωσίας. Σχεδόν όλες είναι διαμερίσματα: κάθε άδεια αντιστοιχεί πλέον σε 2,5 κατοικίες, από 1,4.

Κι όμως, η κατασκευαστική παραγωγή αυξήθηκε μόνο 1,4% την ίδια περίοδο, το 38% των εργολάβων δηλώνει ως κύριο εμπόδιο την έλλειψη εργατικού δυναμικού, και οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν με 7,9% τον χρόνο. Οι νέες κατοικίες υπάρχουν στα χαρτιά. Θα φτάσουν στην αγορά από το 2027 και μετά, αργότερα και με υψηλότερο κόστος από όσο δείχνουν οι άδειες.

Η πλήρης ανάλυση βρίσκεται στην έκθεση της Delfi Analytics «11.100 κατοικίες. Ποιος θα τις χτίσει;», που διατίθεται δωρεάν στα ελληνικά. Εδώ εξηγούμε τι σημαίνει για τη δική σας απόφαση και τι θα κάναμε εμείς.

Αν αγοράζετε κατοικία

Τι λένε τα στοιχεία: οι τιμές βρίσκονται σε ιστορικό υψηλό και συνεχίζουν να επιταχύνουν, τα διαμερίσματα ταχύτερα από τις μονοκατοικίες (+8,9% έναντι +5,8%). Η νέα προσφορά απέχει δύο έως τρία χρόνια, οπότε το να περιμένετε να ρίξει τις τιμές σημαίνει αναμονή τουλάχιστον έως το 2027, χωρίς καμία εγγύηση ότι θα συμβεί. Εκεί όπου θα φτάσει πρώτα είναι η Λάρνακα και η Λευκωσία, σε τυποποιημένα διαμερίσματα.

Βήματα: αν θέλετε μονοκατοικία, αγοράστε τώρα· οι μονοκατοικίες είναι το σπάνιο προϊόν στις νέες άδειες και το τμήμα όπου δεν έρχεται κύμα προσφοράς. Αν θέλετε διαμέρισμα στη Λάρνακα ή τη Λευκωσία και μπορείτε να περιμένετε, θα έχετε περισσότερες επιλογές και μεγαλύτερη διαπραγματευτική ισχύ από το 2027· αν δεν μπορείτε να περιμένετε, διαπραγματευτείτε στα έργα εκτός σχεδίου που έχουν ήδη ξεκινήσει, αφού οι κατασκευαστές που αντιμετωπίζουν έλλειψη εργατικών χεριών χρειάζονται προπωλήσεις για χρηματοδότηση. Στην Πάφο και τη Λεμεσό, μην περιμένετε: η νέα προσφορά εκεί είναι μικρή σε σχέση με τη ζήτηση. Ό,τι κι αν αγοράσετε, ρωτήστε ποιος είναι ο εργολάβος και αν η τιμή είναι σταθερή· η άδεια δεν αποτελεί πλέον απόδειξη ότι ένα έργο θα παραδοθεί εγκαίρως.

Αν πουλάτε

Τι λένε τα στοιχεία: η αγορά μόλις κατέγραψε το πρώτο εξάμηνο με περισσότερα από 10.000 πωλητήρια έγγραφα, τα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν 19,5%, και η προσφορά που θα ανταγωνιστεί το ακίνητό σας δεν έχει χτιστεί ακόμη. Είναι το ισχυρότερο παράθυρο πώλησης που δείχνουν τα στοιχεία από το 2020, και κλείνει σταδιακά από το 2027, όταν αρχίσουν οι παραδόσεις.

Βήματα: αν έχετε διαμέρισμα στη Λάρνακα ή τη Λευκωσία, πουλήστε σε αυτή την αγορά και όχι απέναντι στην επόμενη· από το 2027 οι αγοραστές θα συγκρίνουν το διαμέρισμά σας με νέο απόθεμα των 189 τ.μ. αδειοδοτημένου εμβαδού και €231.000 δηλωμένης αξίας. Αν έχετε μονοκατοικία οπουδήποτε, κρατάτε το προϊόν που δεν αντικαθίσταται· τιμολογήστε ανάλογα, αλλά μην το παρακάνετε, γιατί και οι αγοραστές έχουν πλέον τα στοιχεία. Αν έχετε οικόπεδο, η αξία του βρίσκεται στο αν μπορεί να χτιστεί με ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα: ένα οικόπεδο με άδεια, ώριμο σχεδιασμό και εξασφαλισμένο εργολάβο πουλιέται με premium· μια σκέτη άδεια όχι.

Αν επενδύετε

Τι λένε τα στοιχεία: σε τέσσερις από τις πέντε επαρχίες, οι εγκεκριμένες κατοικίες αυξάνονται τρεις έως δεκαπέντε φορές ταχύτερα από τις πωλήσεις. Οι μεγαλύτερες αποκλίσεις είναι στη Λάρνακα (29,5% των εγκρίσεων, 21,6% των πωλήσεων) και τη Λευκωσία (27,3% έναντι 21,3%). Η Πάφος είναι το αντίθετο, με 20% των πωλήσεων σε 9,6% των εγκρίσεων και 70% ξένους αγοραστές. Ο περιορισμός για όλους είναι η εκτέλεση, όχι η αδειοδότηση.

Βήματα: για απόδοση ενοικίου, προτιμήστε ολοκληρωμένο ή σχεδόν ολοκληρωμένο απόθεμα σε Λεμεσό, Πάφο και κεντρική Λευκωσία, όπου η προσφορά είναι πιο σφιχτή σε σχέση με τη ζήτηση, και υπολογίστε με βάση την καθαρή απόδοση μετά τα έξοδα, όχι το ακαθάριστο ενοίκιο. Για υπεραξία, οι μονοκατοικίες και οι μεγαλύτερες μονάδες θα υπεραποδώσουν έναντι των τυποποιημένων διαμερισμάτων όταν φτάσει η νέα προσφορά. Για ευκαιριακά κεφάλαια, η έλλειψη εργατικού δυναμικού σημαίνει ότι οι κατασκευαστές στη Λάρνακα θα χρειαστούν προπωλήσεις και χρηματοδότηση αρχικού σταδίου με ευνοϊκούς όρους το 2026–2027· εκεί βρίσκονται οι τιμές εισόδου. Αποφύγετε την αγορά τυποποιημένων διαμερισμάτων στη Λάρνακα εκτός σχεδίου στις σημερινές τιμές, εκτός αν το συμβόλαιο έχει σταθερή τιμή και εγγύηση παράδοσης. Και αντιμετωπίστε τη νομοθεσία για αγοραστές από τρίτες χώρες που εξετάζεται στη Βουλή ως ημερομηνία, όχι ως φήμη: θα επηρεάσει περισσότερο την Πάφο και έπειτα τη Λάρνακα.

Τι παρακολουθούμε για εσάς

Εκπτώσεις ή αργές προπωλήσεις σε νέα έργα της Λάρνακας, το πρώτο σημάδι υπερπροσφοράς. Την πρόοδο στην πρόσληψη εργατικού δυναμικού από τρίτες χώρες, που καθορίζει πόσο γρήγορα οι άδειες γίνονται κατοικίες. Την ψηφοφορία για τους αγοραστές από τρίτες χώρες. Και τη διαφορά ανάμεσα στην άνοδο τιμών διαμερισμάτων και μονοκατοικιών: όταν κλείσει, το κύμα των διαμερισμάτων έχει φτάσει.

Η άποψή μας

Η άδεια είναι πλέον το εύκολο μέρος. Για τους επόμενους δεκαοκτώ μήνες, η κυπριακή αγορά ανταμείβει όσους ενεργούν με βάση την προσφορά που υπάρχει και όσους τοποθετούνται για την προσφορά που έρχεται, και τιμωρεί όσους μπερδεύουν τα δύο. Η Delfi Properties Cyprus συνεργάζεται με αγοραστές, πωλητές και επενδυτές και στις πέντε επαρχίες, με την υποστήριξη της ομάδας Delfi Analytics, ώστε η απόφασή σας να βασίζεται στα στοιχεία και όχι στον τίτλο.

Αν σκέφτεστε αγορά, πώληση ή επένδυση στην Κύπρο, η ομάδα μας είναι ένα μήνυμα μακριά.

Βάση: Delfi Analytics, «11.100 κατοικίες. Ποιος θα τις χτίσει; Οικοδομικές άδειες, Α΄ εξάμηνο 2026», και οι πηγές που αναφέρονται εκεί. Γενική πληροφόρηση, όχι επενδυτική, φορολογική ή νομική συμβουλή.